建物明渡・滞納家賃回収

建物明渡

建物明渡請求とは・・・・
貸し店舗・アパートやマンション等の賃料(駐車場含む)を、長期間にわたり滞納されているため、土地や建物を明渡してほしい場合に行う手続きです。手順としては、まず証拠を残すために、内容証明郵便にて催告します。それでも、支払いがない場合は賃貸借契約を解除する旨の通知を出します。裁判に関する手続きには事案の内容や相談者の意向と相手方の対応等を考慮したうえで、手続きの選択をする必要があります。

当事務所では簡易裁判所における訴訟代理のほか、費用を安く済ませたい方には、訴状作成支援による本人訴訟支援業務も行っております。また、第三者の意見を聞きながら話し合いをする調停という手続きもあります。

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滞納家賃回収

  アパートや賃貸マンション、貸オフィスの家賃が滞ることは、大家さんにとっては本当に心労の種です。
  昨今の経済情勢、こうした問題は増え、決して無くなる事はありません。
  こういった状況にお困りの大家さんのために、滞納債権を回収し、円満に退去いただくよう賃借人と交渉し、場合によっては、正規の法的手続きを行うことで、利用される方の立場に立ったサービスを提供いたします。

1.大家さんとの打ち合わせ
  家賃を払ってもらいたいのか、それとも出て行って欲しいのか?に分かれると思います。法律的にそれらが可能か、他の方法は無いのか?等を検討させていただきます。

2.家賃滞納者との交渉
  未払い家賃の支払いを求めるとともに、期限を定めて支払いの無い時は契約を解除するといった内容が普通です。
  内容証明郵便等を送り、それに対する賃借人の反応をみるのが一般です。

<交渉が成立した時>
①家賃を支払ってほしい場合
  分割債権の取り立てに移ります。
  この際にも、公正証書を作成することで、支払いが滞った場合には裁判を改めて行うことなく強制執行が可能になります。

②退去して欲しい場合
  賃貸物件の明渡しの話し合いをします。
  その結果、合意書を作成します。
  普通、賃貸借契約を解除した上で、明渡し期限を付与する内容となります。
③即決和解の申し立て
  合意書を作成しても期限までに明け渡してくれるか不安な時に利用します。
  訴え提起前の和解手続ともいいますが,財産上の争いについて,訴訟や調停によるまでもなく,双方の合意による解決の見込みがある場合に裁判所で和解をする手続です。
  自主的に明渡してくれない場合には、和解調書をもとにして強制執行することができます。

<交渉が不成立の時>
  建物の明け渡しに関する法的手続きに移行します。
  その際には、建物明渡請求訴訟や滞納家賃請求訴訟、占有移転禁止の仮処分などの手続きを行います。

<借主が家賃滞納のうえ、行方不明の場合>
  勝手に鍵を替えたり、家財道具を運び出したりする大家さんもいらっしゃいますが、これは後でトラブルの元となります。
  遠回りでも、法的にしっかり対処されたほうが結局は無難です。
  所在のわからない人に対して裁判を起こす場合は、公示送達という方法をとります。

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建物明渡手続の流れ

STEP 1

<内容証明による契約解除>
  まず、「延滞賃料を○日以内に支払え、支払がなかったら賃貸借契約を解除する。」旨を内容証明郵便で相手方に送ります。期限内に支払がなければ、賃貸借契約は解除されます。
 

STEP 2

<占有移転禁止の仮処分>
  裁判中に建物の占有者が代わってしまうと、裁判が長引いたり、裁判をやり直さなくてはならなくなる場合があります。これを防ぐために、相手方が悪質な場合には、占有移転禁止の仮処分を申し立てておいた方が良い場合があります。占有移転禁止の仮処分をするには、保証金を供託する必要があります。

STEP 3

<債務名義の取得>
  建物明渡の強制執行をするには、債務名義というものが必要になります。裁判の判決や、和解調書といったものが債務名義になります。内容証明郵便を送ったときに、相手方が和解したい旨を言って来たら、裁判所に起訴前の和解を申し立てて、和解調書を作ってもらいます。逆に、相手方から何の反応もないようであれば、裁判を申し立てて判決をもらいます。

STEP 4

<強制執行>
  債務名義を取得したら、建物明渡・動産執行の申立を行います。これは、相手方を建物から追い出し、残っている動産を運び出す強制執行です。
  まず、催告日というのがあり、裁判所の執行官と一緒に相手方の所に行き、「○日までに出て行け。出て行かなければ強制執行する。」旨を言ってもらいます。
  その日までに出て行かなければ、強制執行します。執行官の指示で、鍵屋にドアの鍵を開けてもらい、運搬業者に動産を運び出してもらいます。作業が終わったら、鍵を付け替えます。
  強制執行するには、裁判所への予納金、運搬業者や鍵屋の費用が必要となります。

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必要書類

建物明渡訴訟に必要な書類として以下のものがあります。

■ 賃貸借契約書
■ 家賃入金関係書類
■ 建物図面(アパート・マンションの貸室の場合)
■ 固定資産評価証明書
■ 建物の登記事項証明書(登記簿謄本)

このほかにも必要となる書類がある場合があります

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費 用 

<司法書士による代理の場合>

着手金     78,000円(税別)
成功報酬    建物明渡につき賃料の2ヶ月分(税別)
          滞納家賃回収につき回収分の
15%(税別)

その他実費  (印紙、切手、交通費等)

※このほかに建物明渡につき、裁判所へ納める予納金、執行官の費用などがかかります。
※仮処分・強制執行申し立ては書類作成支援となります。

<本人訴訟支援(書類作成)の場合>

訴状作成費用 
52,500円(税別)~

司法書士の代理権について
 建物明渡請求における訴額は、目的物の価額の2分の1とされます。
 アパートの一室のように建物の一部を目的とする場合は、その訴額は固定資産評価額を床面積で割って求めた1㎡あたりの額にその部屋の床面積をかけたものが目的物の価額となります。
 従って,その額の2分の1の額が140万円を超える場合には司法書士の代理権は及びませんので、書面の作成等でサポートさせていただきます。

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